政策法規

杭州市物業服務收費管理實施辦法

發布日期:2018-06-15

  第一條 為規范物業服務收費行為,保障業主和物業管理企業的合法權益,根據《中華 人民共和國價格法》、《物業管理服務收費管理辦法》、《浙江省物業服務收費管理實施辦法(試行)》和《杭州市物業管理條例》等有關規定,結合我市實際,制定本辦法。
  第二條 凡在杭州市區內(不含蕭山、余杭)從事物業服務并收費的物業管理企業,以及對物業服務收費實施管理的各級價格主管部門和房產行政主管部門(以下簡稱物業行政主管部門),均應遵守本辦法。
  第三條 本辦法所稱的物業服務收費,是指物業管理企業按照物業服務合同的約定,為業主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序等服務,向業主收取的費用。
  第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭,禁止價格欺詐,促進物業服務收費通過市場競爭形成。
  第五條 杭州市各級價格主管部門會同同級物業行政主管部門負責本轄區內的物業服務收費政策的實施和監督管理工作。
  第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則。
  第七條 本辦法所指的物業服務應當包括以下內容:
  (一)物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養;
  (二)物業管理區域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;
  (三)公共綠地、花草樹木的養護、管理;
  (四)協助公安部門維護物業管理區域內的公共秩序、進行安全防范;
  (五)物業裝飾、裝修中有關管理服務;
  (六)物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案資料管理。
  (七)物業管理企業接受委托的其他公共性服務內容。
  第八條 物業服務收費根據物業的類型、物業服務的不同階段、提供服務的性質、特點等不同情況,分別實行政府指導價和市場調節價。
  普通住宅小區的前期物業服務收費實行政府指導價;別墅、排屋等高標準住宅、非住宅物業,以及業主委員會成立后的普通住宅小區的物業服務收費實行市場調節價;為業主個別需要提供的代辦服務和其它特約服務等收費,除政府部門有規定的外,實行市場調節價。
  第九條 普通住宅小區前期物業服務收費實行分等級定價。根據中國物業管理協會印發的《普通住宅小區物業管理服務等級標準》及省物價局、省建設廳印發的《浙江省普通住宅小區物業服務收費等級考評目錄》,結合杭州市的實際情況,制定《杭州市普通住宅小區物業服務收費等級評分標準》(見附表1)及《杭州市普通住宅小區前期物業服務收費標準》(見附表2)。
  第十條 普通住宅小區前期物業服務收費,先由物業管理企業(或開發建設單位)按照住宅小區實施物業管理服務的方案,根據《杭州市普通住宅小區物業服務收費等級評分標準》及《杭州市普通住宅小區前期物業服務收費標準》,暫定小區前期物業服務收費等級和收費標準。待住宅交付使用六個月后,由物業管理企業向價格主管部門申報,價格主管部門對其服務內容、服務質量等進行考評后確定。實行招投標的普通住宅小區前期物業服務收費標準向市物價局申報,未實行招投標的普通住宅小區前期物業服務收費向物業所在區價格主管部門申報。
  第十一條 普通住宅小區業主委員會成立后,業主委員會與物業管理企業選用菜單式服務,按照《杭州市普通住宅物業菜單式服務參考收費標準》,協商確定收費標準,并在物業服務合同中約定?!逗賈菔釁脹ㄗ≌鏌擋說ナ椒癲慰際輾馴曜肌酚墑屑鄹裥嵊朧形鏌倒芾硇崍硇兄貧ü?。菜單式服務參考收費標準公布前,業主委員會與物業管理企業可參照《杭州市普通住宅小區物業服務收費等級評分標準》及《杭州市普通住宅小區前期物業服務收費標準》,約定本住宅小區物業服務等級和具體收費標準,并在物業服務合同中明確。
  第十二條 物業管理區域內與普通住宅小區配套的教育、醫療衛生配套設施物業服務費用按不超過所在住宅小區物業服務收費標準的原則收取,并在物業服務合同中約定。
  普通住宅小區內住宅經批準改為非住宅的,其物業服務收費可按非住宅執行,并在物業服務合同中約定。
  第十三條 物業管理企業在申報物業服務收費時,應向價格主管部門提交工商行政管理機關核發的《企業法人營業執照》、物業行政主管部門核發的《物業管理企業資質證書》、《物業服務合同》、物業服務收費的申請報告、住宅小區物業管理的具體實施方案及成本測算等資料。
  第十四條 普通住宅小區物業服務成本構成包括以下部分:
 ?。ㄒ唬┕芾矸袢嗽鋇墓ぷ?、社會保險和按規定提取的福利費等;
 ?。ǘ┪鏌倒燦貌課?、共用設施設備的日常運行、維護費用;
 ?。ㄈ┪鏌倒芾砬蚯褰轡郎?、綠化養護、秩序維護費用;(四)辦公費用;
 ?。ㄎ澹┪鏌倒芾砥笠凳凳┕芾肀乇傅墓潭ㄗ什劬?;
 ?。┪鏌倒燦貌課?、共用設施設備及公眾責任保險費用;
 ?。ㄆ擼┚抵鞔蠡嵬獾鈉淥延?。
  第十五條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業,物業服務費用由開發建設單位全額交納;已交付使用,但業主或使用人未居住的物業,物業服務費用按《杭州市物業管理條例》規定收取。
  第十六條 業主委員會(或開發建設單位)與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
  包干制是指業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或承擔的物業服務計費方式。
  酬金制是指業主向物業管理企業預交物業服務費用,物業管理企業在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
  第十七條 實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金屬于代管性質,為所交納的業主所有,物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應當每年不少于一次向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收支情況,接受業主和業主委員會的監督。
  業主或業主大會對公布的物業服務資金的收支情況提出質詢時,物業管理企業應當及時答復。業主和業主委員會對公布的收支帳目有異議的,可聘請有資質的中介機構進行審計。
  第十八條 實行物業服務費用包干制的,物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
  實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
  第十九條 電梯、增壓水泵、小區水系等高能耗設施設備運行所需能耗費用可以單獨按實另行分攤。具體分攤辦法由業主或建設單位與物業管理企業協商確定,并在物業服務合同中約定。
  第二十條 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務成本或物業服務支出。
  第二十一條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受上述單位委托代收上述費用的,雙方應當簽訂委托協議,物業管理企業可向委托方收取代辦服務費,但不得向業主收取手續費等額外費用。
  第二十二條 物業服務費由物業管理企業按物業管理服務合同約定的期限向業主、使用人收取。未作約定的,預收期限不得超過12個月。
物業服務費自房屋交付使用、購房者(業主)可以領取鑰匙次月起計收。
  第二十三條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定,逾期不繳納物業服務費的,業主委員會應當督促其限期交納; 逾期仍不繳納的,物業管理企業可以依法追繳。
  業主與使用人約定由使用人繳納物業服務費的,從其約定,業主負連帶繳納責任。
  物業產權轉移時,原業主或者使用人應當及時結清物業服務費?!?br />   第二十四條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費的,其它部門和單位不得再向業主、使用人重復收取性質和內容相同的費用。
  第二十五條 對住宅小區實施物業管理過程中涉及的車輛停放服務、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費,按政府價格主管部門有關規定執行,政府價格主管部門未作規定的,由委托雙方協商確定,并在委托協議中約定。
  物業管理企業不得向業主(使用人)和裝修單位(裝修人)收取任何形式的裝修保證金和裝修人員出入證工本費等(遺失補證費除外)。
  新建交付使用物業,因集中裝修搬運材料造成電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位、共用設施設備損壞的,可由物業管理企業和裝修單位(裝修人)雙方協商給予一次性修復補償,由物業管理企業負責在集中裝修過后統一修復。
  第二十六條 物業管理企業應當按規定提供相應的服務,并按照政府價格主管部門的有關規定,在物業管理區域內的顯著位置做好明碼標價工作。當物業服務收費標準等發生變化時,物業管理企業應當在執行新標準前將所調整的相關內容進行標示,并標明新標準開始實行的日期。
  第二十七條 違反本辦法規定的價格違法行為,由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》和《關于商品和服務實行明碼標價的規定》等規定予以處罰。
  第二十八條 各縣(市)、蕭山區、余杭區可根據本辦法結合當地實際制定物業服務收費管理實施細則,并報杭州市物價局、杭州市房產管理局備案。 
  第二十九條 本辦法自2006年1月1日起執行。杭州市物價局印發的《杭州市物業管理服務收費管理辦法》(杭價服[2003]67號同時廢止)

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